Vilson Farias
Doutor em Direito Penal e Civil, e Escritor
Pedro Postal
Advogado

A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) representa um avanço significativo no campo jurisprudencial e traz implicações substanciais para os síndicos de condomínios residenciais que lidam com condôminos inadimplentes. O cerne da questão envolve a capacidade de um condomínio tomar medidas legais para recuperar dívidas de condomínio quando o imóvel em questão está sujeito a uma alienação fiduciária.

No caso específico, que se originou em Joinville (SC), o ponto de conflito residia na seguinte situação: o morador do apartamento em questão tinha um financiamento habitacional com a Caixa Econômica Federal (CEF) e estava em dia com os pagamentos desse financiamento. No entanto, ele estava negligenciando suas obrigações mensais com relação às taxas de condomínio.

Seguindo essa linha de pensamento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) emitiu uma decisão favorável ao condomínio Residencial Australis Easy Club no Recurso Especial (REsp) 2.059.278/SC. A decisão permitiu a penhora do imóvel em questão, não se limitando apenas aos direitos adquiridos, pois, conforme a argumentação dos Ministros, seria inadequado suspender o caráter propter rem da obrigação durante a vigência do contrato de alienação fiduciária em detrimento da comunidade condominial.

A decisão do STJ abriu uma nova perspectiva, determinando que o imóvel em questão poderia ser penhorado para quitar as dívidas condominiais pendentes, mesmo que o imóvel estivesse vinculado a uma alienação fiduciária com a CEF. A inclusão do agente financeiro no processo legal era parte integrante desta abordagem, garantindo que a instituição financeira também fosse notificada e tivesse a oportunidade de proteger seus interesses.

Uma das consequências mais intrigantes é que, se o condômino em atraso optasse por pagar a dívida para evitar que o imóvel fosse a leilão, a CEF, como proprietária legal, teria a possibilidade de entrar com uma ação regressiva contra o condômino inadimplente para recuperar os valores. Isso cria um novo paradigma na relação entre as partes.

A base jurídica dessa decisão reside na interpretação de que “as normas que regulam a alienação fiduciária não se sobrepõem aos direitos de terceiros que não fazem parte do contrato de financiamento”. Ou seja, embora a alienação fiduciária conceda à instituição financeira certos direitos sobre o imóvel enquanto o financiamento estiver em vigor, isso não deve impor obstáculos ao condomínio na recuperação de dívidas condominiais que possam prejudicar a comunidade.

Essa decisão estabelece um precedente importante que pode impactar uma ampla gama de situações envolvendo condomínios residenciais e alienação fiduciária. Ela reconhece a importância dos direitos dos condomínios e demonstra que, em determinadas circunstâncias, esses direitos podem ser protegidos, mesmo quando o imóvel está sujeito a acordos financeiros complexos. A aplicação prática dessa jurisprudência pode variar de acordo com as nuances de cada caso, mas certamente representa um marco no entendimento da interação entre as leis condominiais e os contratos de financiamento imobiliário no Brasil.​​